Nuestra tesis de inversión

Drywell Capital es una gestora inmobiliaria fundada por un tecnólogo, un servidor, lo cual ya podría por sí mismo merecer al menos alguna explicación.

¿He dejado de creer en el impacto de la tecnología en la sociedad?

Al contrario, mis veinte años en la industria me han mostrado la increíble capacidad que tiene para acelerar el acceso al conocimiento, modelar nuevos modelos de negocio y conectar a las personas.

Pero algo que he aprendido a lo largo de mi trayectoria, concretamente por las malas, es la importancia de diversificar mi portfolio de inversiones y precisamente el sector inmobiliario se puede calificar como la antítesis de la industria tecnológica (es tangible, es local, no escala, evoluciona lentamente, es intensivo en capital, requiere de poco personal), lo que la configura como una alternativa muy interesante para balancear activos de baja correlación.

Una vez decidida la apuesta por el sector inmobiliario, la elección prácticamente por defecto en España es invertir en viviendas para alquilar. Y tiene sentido invertir en un segmento donde la demanda está prácticamente garantizada durante los próximos años, dada la tendencia de incremento demográfico y la pertinaz escasez de nuevas viviendas por las dificultades regulatorias.

Pero aquí precisamente surge mi mentalidad contrarian

Por un lado, ya hay muchísimos inversores y profesionales muy capaces trabajando en este problema. Por otro, me genera rechazo invertir en situaciones de mercado insostenibles. La vivienda está subiendo su precio a un ritmo muy superior a la velocidad de incremento de los salarios con la que debe pagarse, ya sea en compra o en alquiler, lo que nos lleva a una situación insostenible.

Actualmente no me atrevo a predecir por donde se va a romper el modelo, pero de lo que estoy plenamente convencido es de que no quiero estar invertido cuando se rompa. Puede que esté dejando de ganar mucho dinero fácil por no querer asumir ese riesgo, pero si solo me importase el dinero vendería droga.

Pero el sector inmobiliario es mucho más amplio que el residencial, y podemos encontrar desde oficinas, locales comerciales, naves industriales, restauración… una infinidad de activos que nos proveen de los atributos de la inmobiliaria, sin necesidad de ser otro inversor en vivienda.

Pero todo lo anterior solo explicaría porqué, y no porqué ahora.  

¿Qué creemos que va a suceder en el mercado, y por tanto da forma a nuestra tesis de inversión?

– Consolidación de la Inteligencia Artificial: Como comentaba al principio soy un convencido tecnólogo, y también creo que la Inteligencia Artificial va a realizar una parte sustancial del trabajo intelectual, lo que desplazará a los humanos a tareas más relacionadas con el mundo físico y menos con el digital, donde muy pocas personas serán capaces de aportar suficiente creatividad e innovación para complementar a la IA.  

– Mas experiencias físicas: Paradójicamente, la eclosión desatada de computación, aumentará la necesidad de interacción humana directa en los negocios como valor diferencial. Cuando escuchamos a alguien hablar de la búsqueda de experiencias, siempre se refiere a una actividad relacionada con el mundo físico, especialmente en ocio, restauración o comercial.  

– Vuelta a la oficina: La pandemia empujó a trabajar desde casa a todas aquellas actividades que podían continuar haciéndolo desde allí. Y por un momento pareció convencernos de la bondades que el modelo aporta, pero desde hace algún tiempo ya hemos visto como en USA ha empezado a popularizarse la vuelta a la oficina, o RTO como la llaman ellos. Primero de forma hibrida, luego de forma total en sector tradicionales como el financiero, y más recientemente incluso players tecnológicos. Y nos guste más o menos es USA quien dicta los modelos que adoptaremos después en Europa.

– Cambio de uso de oficinas a viviendas: La escasez de vivienda y la dificultad de conseguir nuevo suelo donde construir, está llevando a que muchas de las oficinas infrautilizadas y necesitadas de reformas para adecuarse por ejemplo a normativas de eficiencia energética, estén formando parte de un proceso de cambio de uso. Estamos transformando oficinas en viviendas en un momento en que el péndulo del retorno a la oficina ya se ha puesto en marcha.

– Altas valoraciones bursátiles:  La alternativa de inversión en acciones pasa actualmente por los fondos y ETFs indexados, que a cambio de menores comisiones y con un rendimiento que mejora a los gestores activos, están copando la inversión (nota: escribir sobre el sesgo de composición). El problema es que ciertos players, especialmente los involucrados en la IA, están atrayendo tal cantidad de inversión que distorsionan las valoraciones, incluso de índices como el S&P500.

– Alta inflación latente: Desde la explosión de la burbuja tecnológica en 2000, los gobiernos han ido encadenando crisis que siempre resuelven, o al menos palían, como la impresión de moneda. Los balances de los bancos centrales se han expandido de forma explosiva y los índices de inflación no reflejan adecuadamente ni la subida de precios que ya se ha producido, ni la que se producirá cuando la ingente cantidad de dinero embalsado tenga necesidad de adquirir activos no financieros (por ejemplo, con la explosión de alguna burbuja bursátil, o con algún conflicto bélico, o con algún incremento de aranceles…) En un entorno de alta inflación, cuyo primer aviso experimentamos en 2022, la mejor posición es no solo no tener liquidez, sino estar endeudado (a ser posible a plazo fijo), y la inversión inmobiliaria facilita mucho esta opción.

– Crecimiento demográfico: A pesar de la notoria caída de la natalidad, España sigue teniendo un crecimiento demográfico neto muy sustancial, apuntando a que en breve superaremos los 50 millones de habitantes. Esto aumenta la demanda de vivienda, pero también repercute en la demanda de otros bienes y servicios, desde el comercio al ocio, pasando por la logística. Mas personas, más consumo. De forma que la inmobiliaria no residencial se ve claramente beneficiada de la tendencia de aumento demográfico.

¿Cómo queremos poner a nuestro favor esta tesis? ¿Qué puede aportar un equipo con background tecnológico a ello?

Todo esto lo iremos desgranando en próximas publicaciones. Suscríbete para no perderte nada.