“Lo mejor de invertir en vivienda es que es el activo donde es más fácil apalancarte. Además, cuando llevas unos años puedes refinanciarlo para que con la subida de valor del inmueble el banco te aumente el importe de la hipoteca. Y si también tienes otros activos financieros, como fondos o ETF, puedes pignorarlos y así conseguir más dinero con el que invertir en más viviendas”.
Este es el mensaje, sintetizado de varios podcast y entrevistas, que más he escuchado en las últimas semanas. Según estos argumentos parece bastante claro que hay que endeudarse todo lo posible para invertir, pero ¿es recomendable hacerlo? La respuesta a las preguntas complejas es siempre “Depende”.
Veamos de qué depende exactamente. En 2024 el precio de la vivienda en España aumentó un 8,4% según el INE. Hasta el segundo trimestre de 2025 el aumento interanual del IPV (Índice de precio de la Vivienda) fue 12,7%. Evidentemente en algunos lugares sube mucho más y en otro mucho menos, pero nos da una referencia suficiente.
Además de la revalorización del inmueble, este genera rentas por alquiler, que de forma agregada en España se sitúan en el 7,2% anual sobre el valor del inmueble. En ciudades como Madrid y Barcelona están en el entorno del 5%, pero hay muchos otros lugares donde se está alcanzando el 10% de rentabilidad.
Por tanto, si puedes solicitar una hipoteca a plazo fijo en torno al 3% de interés, con un plazo de devolución de treinta años y algunas vinculaciones “opcionalmente obligatorias”, y a cambio obtener una revaloración del activo del 12,7% anual y una renta anual del 7,2%… ¿Por qué no empeñar hasta la dentadura del abuelo para conseguir más dinero con el que invertir?
Pues básicamente porque cuando algo es demasiado bonito para ser verdad, probablemente sea mentira (o al menos suficientemente cuestionable)
En realidad los datos que he compartido provienen de fuentes fiables, por lo que la argumentación inicial de este post sería correcta. El problema es que obvia el riesgo de que alguna o varias de esas variables cambie.
En primer lugar, fijaos que el plazo sobre el que debemos soportar el riesgo es de treinta años. Y en treinta años pueden pasar muchísimas cosas. Una técnica que suelo utilizar para pensar en el futuro es proyectar hacía atrás la misma cantidad de tiempo y ver cuánto difiere lo que ha pasado en ese periodo con lo que yo había estimado…Y así se me quita la tontería de intentar predecir más allá de unos meses vista.
Hace treinta años, por ejemplo, mis padres tenían una hipoteca al 17% de interés firmada con la CCM (Caja de Ahorros de Castilla-La Mancha, que en paz descanse). Pero eso hoy día es impensable. Los intereses no podrían nunca subir tanto. Para que algo así sucediese tendríamos que vivir una crisis de deuda, y los Estados no se han endeudado de forma vertiginosa en los últimos años, ¿verdad?
¿Cuánto apostarías a que en los próximos treinta años el tipo de interés de tu hipoteca no va a estar por encima del porcentaje de renta que percibes por alquilarlo?
Pero es que durante un periodo de treinta años podría suceder que llegues a no percibir ninguna renta por tenerlo alquilado. Que literalmente no encuentres a nadie que quiera residir en tu vivienda.
Decir esto en la España de 2025, donde hay lugares en las que por cada piso se reciben de media 124 solicitudes de alquiler, y en lugares como Barcelona se llegan a alcanzar 421 solicitudes por cada vivienda disponible puede parecer una locura.
Pero no todo es Barcelona. Imagina que en una población española cerrase una importante factoría, aumentase repentinamente el paro, muchas personas decidieran marcharse a otros lugares para buscar trabajo, y el número de habitantes descendiese bruscamente. ¿Qué crees que pasaría con el precio del alquiler si de repente sobrasen unas 2.000 viviendas en esa ciudad? Pues esto es exactamente lo que pasó en Linares, Jaén, en 2011, tras el cierre de la factoría de Santana Motor. Más 5.000 personas abandonaron la ciudad buscando nuevas oportunidades, lo que supuso perder el 9,1% de la población en los siguientes años.
Si te fijas bien, lo impensable sucede constantemente a nuestro alrededor
Ya, pero el caso de Linares es excepcional, y mientras en España siga aumentando la población a un ritmo de 2.434.000 personas, solo en el periodo 2014-2024 (Fuente: INE), es difícil pensar en que la demanda de vivienda vaya a caer. Especialmente en lugares como Madrid, donde también en 2024 la población ha crecido en 217.000 personas mientras se han terminado 20.000 viviendas aproximadamente.
Las tendencias demográficas son fuertes y tienen mucha inercia, si bien están fuertemente influidas por la política. Imaginemos que hubiese un cambio político y de repente el discurso predominante fuese que los inmigrantes tienen la culpa de todos nuestros males ¿Impensable, verdad? Incluso imaginemos políticas de endurecimiento de los procesos de inmigración. Impensable. Y menos con un Gobierno progresista, como el de Keir Starmer en Reino Unido. Totalmente impensable.
No digamos ya que de repente hubiese políticos planteando deportaciones masivas, deteniendo a personas en mitad de la calle, y metiéndolas en un avión con destino a El Salvador o Ghana. Totalmente impensable que vayas a ver algo así durante los próximos treinta años, ¿verdad?
Pero quizás es aún más impensable pensar en que la Administración Pública española, con su enrevesada normativa urbanística, que requiere en ciertos casos la coordinación estatal, autonómica y local para habilitar nuevo suelo, vaya a agilizar ese proceso. O incluso permitir que se construyan soluciones habitacionales en suelo terciario, el que habitualmente se utiliza para oficinas, centros comerciales o naves industriales. Algo así es impensable, ¿verdad?
Uno de los grandes mantras que justifican la inversión apalancada en vivienda es que esta “nunca baja”. Pero es que ni siquiera necesitarías que el precio bajase, cosa que por supuesto también sucede, para entrar en problemas. Bastaría solamente con que se volviese ilíquida. Es decir, que cuando tuvieses un problema con el cobro de la renta o se redujese tu fuente de ingresos habitual, no pudieses vender la vivienda y pagar tu deuda antes de que Shylock apareciese cuchillo en mano reclamando su libra de carne.
En caso de que lo estés pensando, el banco quiere cobrar su deuda en efectivo. Te la pide la vivienda como garantía para que tu tengas un incentivo a pagar el préstamo, no porque tenga ningún interés en ella
En 2008 se produjo en España el que es todavía el mayor concurso de acreedores de nuestra Historia, el de Martinsa-Fadesa, inmobiliaria que había crecido con fuerza durante la burbuja de los años precedentes. Al momento de la quiebra, la empresa contaba con 7.336,90 millones de Euros en activos, y su deuda representaba el 97,5% de estos. En cuanto Martinsa-Fadesa no pudo vender sus activos al ritmo que necesitaba para pagar sus deudas, el negocio no pudo continuar. Ni siquiera llegó a ver el precio de la vivienda bajar.
Ahora bien, ¿cómo de seguro estás de que la vivienda va a seguir subiendo al 12,7% anual durante muchos años más, en ningún caso va a bajar de precio, y siempre que quieras venderla encontrarás un comprador?
Valorar riesgos siempre ha sido complicado, porque en tanto no se materializan, son invisibles, intangibles y dependientes de las emociones de la época.
Si hay una industria con expertise en gestión de riesgos es la financiera. Uno de los departamentos más poderosos de un banco es el de Riesgos. No se firma ninguna financiación sin que Riesgos lo haya analizado y aprobado. Y esta gente prefiere darte a ti un préstamo al 3% a treinta años en lugar de invertir ellos mismos en vivienda… A mí me daría qué pensar respecto a mi propia valoración de los riesgos.
A lo largo de mi carrera he aprendido que la mejor analogía para la deuda es la de velocidad. Gracias al endeudamiento vas a poder darle más velocidad a tu inversión. ¿Es buena la velocidad? Pues depende. Si un coche de rally no tuviese ninguna velocidad se quedaría parado en la línea de salida, esperando la noche mientras cantan grillos de fondo. Pero si otro coche va a una velocidad excesiva es posible que le veamos dando vueltas de campana, con las mismas opciones de victoria que nuestro primer coche, pero con más abolladuras.
Si esto te ha parecido interesante, tenemos la intención de publicar más: Suscríbete para no perderte nada.
¿Me ayudas a compartir este post?
Para compartirlo o comentarlo con el equipo solo tienes que clickar en este botonazo: