En los últimos años el acceso a la vivienda se ha convertido en la principal preocupación de los residentes en España. De hecho, en los últimos barómetros del CIS (Centro de Investigaciones Sociológicas, organismo dependiente del Gobierno) podemos observar como el grado de preocupación ya ha superado ampliamente el pico anterior, justo antes de la explosión de la burbuja inmobiliaria de 2008.
Esta preocupación está lejos de ser un miedo infundado, dado que más del 30% de las familias dedican más del 30% de sus ingresos mensuales al pago del alquiler, y más del 16% de las familias dedican más del 40% de sus ingresos a proveerse de una vivienda de esta forma. Aunque hay políticos que están celebrando que estas cifras han mejorado desde 2021, el motivo es la paradoja que señala este estudio de ESADE: la tasa de esfuerzo mide el porcentaje de los ingresos que dedican al alquiler aquellos que consiguen acceder a un alquiler. La presión está siendo tan fuerte que los hogares con menos recursos directamente no consiguen alquilar una vivienda, por lo que pasan a soluciones con sus familiares o directamente a la economía informal. De esta forma salen del cálculo y la media de ingresos del total del estudio asciende.
Y la situación se explica claramente en la divergencia entre el precio de la vivienda, que ha aumentado un 29,2% en los últimos 7 años, mientras que el salario medio ha decrecido un 3,4% en términos reales. Sí, los salarios en los últimos años han bajado, pero para entrar ahí necesitaríamos todo un post, lo cual probablemente suceda más adelante.
La dificultad para acceder a una vivienda está teniendo un impacto social muy relevante, ya que nos empuja incluso a cambiar nuestra forma de vida: compartimos piso con personas a las que apenas conocemos, las personas se involucran en menos relaciones sentimentales de larga duración, se reduce la tasa de fertilidad (en un país en el que ya tenemos una de las tasas más bajas del mundo, y un problema de sostenibilidad de pensiones derivado de ello)… Por no hablar de la sensación de desesperanza de toda una generación sabiendo que es matemáticamente imposible que con sus salarios vayan a poder disfrutar de una vivienda solo para ellos. Ni siquiera en alquiler.
Está claro que este es un problema de extrema gravedad. Probablemente uno de los principales del país. Y también está claro el motivo por el que se produce: la población está aumentando más rápido que el parque de viviendas. Entre 2014 y 2024 la población en España, según el INE, ha aumentado en 2.434.000 personas. Solamente en 2024 la población aumentó en 860.000 personas.
Pero mientras la población crece mucho y rápido, la cifra de viviendas no lo hace a la misma velocidad: solo en 2024 la población de Madrid creció en 217.000 personas, mientras se terminaron apenas 20.000 nuevas viviendas. Más de 10 personas por cada nueva casa.
Hay quien argumenta que el problema son las viviendas turísticas (no lo son: no tienen un volumen significativo, una parte considerable se transforman desde otros usos no residenciales, en realidad compiten con los hoteles no con el residencial), pero es que sin necesidad de que la vivienda turística elimine viviendas del mercado ya estamos hablando de que se producen entre 3 y 4 veces menos viviendas de las necesarias para acoger a este aumento de la población.
También hay quien argumenta que el alto precio de las viviendas se debe a que fondos de inversión están comprando las viviendas, y como su potencia económica es mayor que la de un individuo particular este no puede competir en su adquisición. Pero esto no tiene sentido. En primer lugar porque solamente el 8% de las viviendas están en propiedad de empresas, mientras 2,5 millones de personas físicas declaran en su IRPF cobrar rentas por alquiler. Pero es que además los fondos no retiran las viviendas del mercado, por lo que para nuestros cálculos es indiferente quien las posea. Solo es relevante si están siendo habitadas.
Y tampoco es un problema para el precio del acceso a la vivienda que la propiedad sea de un fondo de inversión o de un individuo particular, ni en compra ni en alquiler. Obviamente puede haber distorsiones en un mercado en el que la iliquidez y la asimetría de información tienen un peso considerable, pero el precio se fija siempre para capturar lo máximo posible que esté dispuesto a pagar el cliente, teniendo en cuenta su necesidad de vivienda y su disponibilidad de renta, independientemente de que sea un fondo o un particular quien ostente la propiedad. De forma que el precio de la vivienda será una función de la oferta de vivienda y los salarios, específicamente de la renta disponible tras el pago de impuestos y otros gastos, y también de los tipos de interés. Unos tipos de interés muy bajos, como los que hemos tenido desde el estallido de la burbuja puntocom a principios de siglo, reduce el coste de financiación, por lo que si el cliente no tiene que gastar ese dinero en intereses tendrá mas dinero disponible… y le subirán de nuevo el precio hasta el máximo que esté dispuesto a pagar.
Y también hay quien argumenta que el problema del acceso a la vivienda se solucionaría endureciendo las políticas migratorias, e incluso proponen procesos de “remigración”, que es el término más políticamente correcto que han encontrado para referirse a la expulsión forzosa del país a quienes ellos consideran que no deberían residir en España. Personalmente creo que nadie que haya pensado en cómo se articularía un plan de “remigración” más de treinta segundos pueda considerarlo una solución a la vivienda, y eso dejando a un lado las consideraciones morales.
Y por último, también están los que argumentan que en España hay muchas viviendas vacías, y que por tanto no es necesario construir más. El dato es absolutamente incuestionable: en España hay 3,8 millones de viviendas vacías, las cuales serían por sí solas suficientes para resolver el problema. El asunto es que se encuentran donde la mayoría de las personas no quieren vivir: en poblaciones de 1.000 a 10.000 habitantes. Una forma de vida urbana y las mejores oportunidades profesionales parecen argumentos más que suficientes para renunciar a las facilidades que estas poblaciones ofrecen para acceder a una vivienda.
Pero a la vez que se aceleraban, los mercados financieros han dejado de ser un mecanismo de financiación, de asignación de capital a proyectos más eficientes, para ir mutando hacia un ecosistema de pura especulación en la que muchos de sus actores no tienen realmente ningún interés en el activo que están comprando. Quienes han comprado petróleo por si subía no tienen ninguna intención de asegurarse el suministro, porque no son consumidores, únicamente pretenden acertar en el movimiento del precio para obtener una recompensa. Una pura apuesta a que sucede un evento determinado. Como decíamos hace unas semanas, la inversión transformada en entretenimiento.
De hecho, España es el país de la UE donde la población vive más concentrada: el 90% de la población reside en el 2,6% del territorio. Es decir, problemas de espacio realmente no tenemos.
Por tanto, la solución se nos muestra de forma obvia: hace falta más vivienda. Simple y llanamente. Es necesario construir más casas para poder alojar a la población. Y siendo algo tan rematadamente obvio que es un problema grave y que tiene una solución perfectamente identificada, ¿Cómo es posible que no estemos construyendo más viviendas? ¿Quién es el responsable a quien podamos culpar de forma unívoca de consentir este problema?
Para cada problema complejo hay una respuesta que es clara, simple y equivocada – H. L. Mencken
Como en todo problema complejo, la respuesta es siempre multifactorial, y en el caso de la vivienda podemos señalar muchos y variados:
Probablemente el primero de la lista sea cómo funcionan los planes urbanísticos, pero sobre esto hablaremos la semana próxima, así que nos extenderemos entonces.
Otro de los motivos es que como sociedad arrastramos aún traumas no superados de la crisis inmobiliaria de 2008. Por ejemplo, para poder disponer de suelo urbanizable se han ido incrementando los controles y requiriendo más y más informes: de viabilidad económica, de evaluación ambiental, de infraestructura y servicios, de movilidad, hidrológicos…
Otro de los traumas no superados es que la banca no financia suelo, ya que sigue considerando una actividad demasiado arriesgada la promoción inmobiliaria en esas fases, por lo que los promotores tienen que recurrir a la búsqueda de capital, de fondos de deuda o un crowdfunding (recordad, la rentabilidad correla con el riesgo. Si la rentabilidad es alta, es que el riesgo también es alto)
Uno de los motivos por los que la financiación es arriesgada es que los plazos para conseguir los permisos urbanísticos son en muchos casos indeterminados. El proceso puede alargarse muchos años sobre lo planificado y suponer un grave perjuicio económico al promotor… lo que hace que el tipo de interés que debe pagar por esa financiación sea alto, y puede que durante mucho tiempo.
Los altos costes de financiación se suman a los altos costes laborales y de los materiales de construcción, debidos a la inflación y problemas de suministro global de ciertas materias primas, especialmente el acero y el cemento, que consumen mucha energía en su fabricación. Y cuanto mayores son los costes, menor es la cantidad de promociones inmobiliarias que son económicamente viables.
Otro de los traumas no superados de la crisis de 2008 es la desaparición de muchos de los promotores inmobiliarios de aquella época. Algunos de aquellos profesionales tuvieron que sufrir largos procesos de concurso de acreedores, enfrentar dolorosas quiebras personales… y ese conocimiento quedó fuera del negocio. Muchos se reconvirtieron a otras actividades dentro del sector, como la intermediación o la gestión para servicers que administran las carteras de inmuebles de fondos y bancos. Actualmente la promoción está mucho más dirigida por financieros y enfocada a la minimización del riesgo, lo cual crea una economía más sostenible, pero desde luego no favorece la construcción de vivienda.
Aunque este tema daría para muchísimo más, y me temo que vamos a seguir comentándolo largo y tendido, hemos llegado a nuestro autoimpuesto límite de consumo de vuestra atención dominical.
El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los problemas fundamentales de la economía y la sociedad española. En muchos casos, no todos, las decisiones que podrían aliviar el impacto dependen de la política, pero esta se ha centrado en los últimos años en intentar establecer controles de precios. Lamentablemente hemos tenido que dejarles que comprueben en nuestras propias carnes lo que la literatura económica sabe hace décadas: que si limitas los precios, desaparece oferta del mercado. No tendrás viviendas caras, pero a costa de tener menos viviendas.
Y no solamente nos referimos a las decisiones políticas que afectan directamente a las normas urbanísticas, o las regulaciones del alquiler, sino otras como no invertir en las redes eléctricas. Esto supone que, aunque solucionásemos mañana mismo el resto de problemas, hay zonas en las que las nuevas viviendas tendrían serias dificultades para conseguir suministro eléctrico.
Pero aunque consiguiésemos resolver todos estos problemas, incluido el de las redes eléctricas, aun nos quedaría otro más: el día que empecemos a construir masivamente, lo cual sucederá tarde o temprano, y todos los promotores demanden a la vez los mismos trabajadores y los mismos materiales de construcción… el coste de la vivienda difícilmente bajará.
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