Hoy cerramos la trilogía sobre la vivienda, en el convencimiento de que reavivaremos el tema decenas de veces más en el futuro, haciéndonos una pregunta que antes o después todos nos hemos planteado: ¿Comprar tu propia casa es una buena inversión?
Como esto es una newsletter de divulgación económica y no un artículo hecho con IA, publicada en un medio digital de nombre confuso y con un titular clickbaitero, os voy a adelantar la respuesta sin tener que esperar hasta el final: depende.
En realidad, “depende” es la única respuesta posible a cualquier problema complejo, porque si la pregunta tuviese una respuesta clara y unívoca, no sería un problema complejo, sino una cuestión que se declinaría como una tabla de multiplicar.
Sentado esto, nos toca ahondar en ello y analizar qué argumentos militan en uno y otro sentido, para después elegir en base a nuestro contexto qué nos interesa más en nuestra casuística particular (en el muy optimista escenario de que podamos permitirnos elegir).
Empecemos por aquellos que están de moda ahora mismo: quienes defienden que es una pésima inversión financiera. Lo primero que requiere la compra de una vivienda es un desembolso considerable, incluso aunque vayas a hipotecar el 80%, que son las cifras en las que se mueven actualmente las entidades financieras prudentes. Y no solo supone bloquear una cantidad de dinero relevante en el momento de la adquisición, sino que además supone comprometer un porcentaje sustancial de tus ingresos mensuales durante décadas. Cualquiera que dijese que va a invertir en cualquier otro activo financiero en esas condiciones probablemente obtendría como respuesta que la concentración de riesgo es inasumible.
Pero es que al coste de la propia vivienda tendrás que añadirle altos costes de transacción (impuestos, tasaciones, notarías…), impuestos anuales como el IBI o la tasa de basuras, costes operativos para sostener los gastos de la comunidad de propietarios… Y por supuesto el coste de la financiación que, al tratarse de una deuda mantenida durante un largo plazo, puede ascender fácilmente hasta el 70% del coste de adquisición de la vivienda.
Es decir, el coste total de propiedad estará probablemente en el doble del importe que la vivienda indicaba en el portal inmobiliario de turno. “Pero cuando acabes de pagarla será tuya”, que es una frase muy recurrente de quienes apuestan por invertir en la compra de su propia vivienda. Y efectivamente, será tuya una vivienda usada durante treinta años, a la que con alta probabilidad le harán falta algunas reformas, por no hablar de que probablemente hayan aparecido nuevos requisitos urbanísticos, nuevas técnicas de edificación, o simplemente nuevas comodidades que probablemente tu familia también quiera disfrutar. Más gastos.
De forma que invertir en la adquisición de una vivienda va a suponer bloquear una gran cantidad de dinero, durante un largo plazo, y en un solo activo. Aquí no hay diversificación posible. Y si tu vivienda, tu edificio, tu calle o tu barrio sufren un evento adverso que afecte a su valoración, en cualquier momento de los siguientes treinta años, tu inversión podría verse considerablemente mermada.
Y a todo lo anterior debemos sumarle el coste de oportunidad de ese dinero que estamos bloqueando en esta inversión, y que quizás podría estar generando mayores beneficios si se destinase a otras. Es difícil estimar qué otras inversiones serían más rentables, dado que como hemos comentado en repetidas ocasiones, una mayor rentabilidad correla con un mayor riesgo, y si este se mantiene el suficiente tiempo se acabará materializando. Por lo que salvo que tengas un talento para la selección de inversiones como el de Warren Buffett o Jim Simons, creo prudente considerar que las otras inversiones que podrías acometer si no tuvieses bloqueado tu dinero en la compra de tu vivienda tendrían una correlación de rentabilidad-riesgo bastante parecida.
Lo que sí podrías hacer en caso de no bloquear tu capital en la compra de vivienda sería rotar tu capital con mayor velocidad, realizando un número mucho mayor de operaciones. Pero esto no es ni bueno ni malo por si mismo: si tu modelo de inversión es acertado disfrutarás de un mayor retorno de tu dinero, y si no lo es, llegarás de forma más rápida al evento en el que sufrirás pérdidas o definitivamente quiebres.
Uno de los más célebres defensores de no considerar una buena inversión la adquisición de tu propia vivienda es Robert Kiyosaki, conocido inversor inmobiliario y autor del best seller “Padre rico, padre pobre” (personalmente el libro no me entusiasmó, pero me abrió la mente a entender su tipo de pensamiento y aproximación a la inversión).
Kiyosaki tiene una peculiar forma de entender la contabilidad, y define una casa como un pasivo, no como un activo. Su visión está muy orientada al flujo de caja, a la disponibilidad de efectivo (probablemente porque en su vida profesional ve muchas oportunidades para las que necesita tener dinero disponible), y una vivienda en propiedad no te genera flujo de caja, sino que lo consume en grandes cantidades y durante mucho tiempo.
De forma que propone que hay deuda buena y mala. La deuda mala es la que pagas tu mismo. La deuda buena es la hipoteca que pagas para comprar una vivienda que tienes alquilada a un tercero, porque asume que es el inquilino quien va pagando la deuda y todavía te genera un flujo de caja adicional (de nuevo, tendemos a no valorar la existencia de los riesgos hasta que estos se materializan. Es probable que en algún momento de los treinta años de duración de la hipoteca haya cambios en el tipo de interés, impagos de la renta, temporadas en las que esté sin alquilar, gastos imprevistos…)
Otro punto que defiende Kiyosaki es que la práctica totalidad de los compradores de su propia vivienda lo hacen pensando en su revalorización. Y esto puede suceder, o puede no hacerlo, por un montón de motivos. Si alguien os dice que la vivienda nunca baja es simplemente porque anda corto de referentes históricos, porque incluso yo no soy tan viejo (ejem) y lo he experimentado por mi mismo.
Ahora bien, supongamos que la vivienda aumenta de valor por encima de la inflación, es decir, has elegido un lugar para vivir que por algún motivo también es deseado por otro montón de personas. En ese caso, para poder disfrutar del dinero tendrás que venderla y… tendrás que comprarte otra casa, porque en algún lugar tendrás que seguir viviendo. Y si tu casa ha subido de precio, las colindantes probablemente lo hayan hecho en una medida similar. De forma que la revalorización de tu casa solo te enriquece en la medida en la que estés dispuesto a irte a vivir a una zona menos valorada, es decir una zona peor. Curiosa forma de disfrutar la riqueza aquella que requiere empeorar tu calidad de vida.
Como ya hemos hecho un repaso suficiente a los argumentos de los detractores de adquirir la vivienda propia, veamos qué podemos decir sobre los argumentos de sus defensores. Muchos no los repetiré, porque en definitiva es justo poner en positivo los argumentos negativos que ya comentamos.
El primer argumento es que la vivienda te permite apalancarte en mayor medida que cualquier otro activo. Sí, celebramos la posibilidad de endeudarnos mucho más. Y es que la deuda es fantástica, sobre todo cuando no tienes intención de pagarla (como el Estado cuando emite deuda pública) o cuando el activo se revaloriza más que la suma del coste financiero y la inflación. Si partimos de la premisa de que la vivienda nunca baja, es evidente que cuanto más nos endeudemos más rentable será la inversión. La cuestión es que eso tan impensable, que la vivienda baje, quizá no es tan impensable.
Entre las razones más sensatas para defender la adquisición de la propia vivienda está la seguridad de poder mantener tu residencia a voluntad, sin depender de las decisiones de un casero. Así como poder disfrutar de ciertas comodidades en las que nunca invertirías si la vivienda no fuese tuya.
Entre los argumentos de los defensores de no adquirir tu propia vivienda también se suele señalar que si no tienes una vivienda en propiedad te será más fácil mudarte. Porque todos sabemos que una mudanza es una experiencia felicísima, que proporciona un extremo gozo, y que queremos vivirla tantas veces como fuese posible. Personalmente, yo sitúo la dificultad para mudarte entre los argumentos a favor de la adquisición de una vivienda, no en los argumentos en contra.
Actualmente hay una corriente de opinión mayoritaria a favor de mantener tu opcionalidad. De retrasar todo lo posible la asunción de compromisos. De que puedas cambiar de opinión y alinearte con la tendencia más ventajosa en cada momento, sin ataduras. Esto, que puede sonar muy práctico, lógica y aritméticamente incuestionable, es contraintuitivamente un inconveniente en la vida real. Todo aquello que proporciona una sensación de plenitud requiere compromiso y renuncia, voluntaria o forzosa, al resto de opciones. Desde destacar en una profesión, un deporte o una disciplina, hasta construir una familia o una empresa. De alguna forma Homero nos lo avisaba cuando Ulises se ataba al mástil para no sucumbir al canto de las sirenas, renunciando a su opcionalidad de seguirlas.
Aunque sin lugar a dudas nos quedan múltiples argumentos a favor y en contra de la adquisición de la propia vivienda, hemos llegado a nuestro autoimpuesto límite de consumo de vuestra atención dominical.
La adquisición de una vivienda nos provee simultáneamente de un servicio, el de cobijarnos, y también supone la adquisición de un activo (lo siento Kiyosaki, servidor es más de contabilidad clásica). Estas dos realidades pueden convivir en un mismo acto, o también puedes separarlas, proveyéndote de cobijo por un lado y adquiriendo activos por otro. La respuesta más adecuada a esta cuestión tendrá más que ver con tu estilo de vida, con tu situación financiera, el contexto socio-económico… que con el puro cálculo matemático financiero del retorno que puede generar un activo que no puedes vender si quieres seguir disfrutando.
Que durante ciertas épocas, como la actual, la vivienda ofrezca la imagen de ser un activo que se revaloriza constantemente y por encima de otras inversiones no deja de ser un espejismo. Si observamos el precio de la vivienda subiendo no es posible determinar si es el precio de la vivienda el que sube, o el valor de tu dinero el que baja. De hecho, el precio de la vivienda expresado en onzas de oro apenas ha cambiado en las últimas décadas.
Además, como veíamos la semana pasada en esta newsletter, la escasez de viviendas en las que se basan quienes promueven su adquisición dependen de la voluntad política. Y lo mismo que en 2014 se concedieron 60 veces menos visados de obra nueva que en 2007, entre 1992 y 2007 se concedieron 12 veces más. No hay inversión más volátil que aquella que depende de la voluntad política.
En todo caso, más allá de la aritmética financiera, ser propietario de un bien duradero, que incluso te pueda sobrevivir, cuyo fin es tan noble como cobijar a quienes quieres, tiene beneficios imposibles de reflejar en una Excel. La sensación de pertenecer a un lugar, la dedicación que requiere su cuidado a largo plazo, y la obligación de reservar una parte del dinero para su compra y manutención, refuerzan valores sociales. El orgullo del pequeño propietario.
Desde el New Deal de Franklin D. Roosevelt, reforzado con la GI Bill de 1945 que permitió las hipotecas a treinta años, pasando por las políticas de la España de 1957 y en concreto el ministro de Vivienda José Luis Arrese, que declaraba que quería “una nación de propietarios” facilitando para ello la compra de vivienda, o también el “Right to buy” impulsado por el gobierno de Margaret Thatcher o las políticas de Lee Kuan Yew en Singapur, donde el 90% es propietario de su vivienda mediante fondos de ahorro forzoso, la Historia nos han dejado una amplia muestra de que la adquisición de inmuebles no se trata solo de una cuestión financiera, sino de una forma de construir sociedad.
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