Incluso antes de empezar a considerar el negocio de la inmobiliaria no residencial es habitual que al pasear por tu ciudad te fijes en locales comerciales y edificios de oficinas que están vacíos. Sobre todo en aquellos que llevan desocupados mucho tiempo. Y cuando digo mucho tiempo no me refiero a meses, sino a varios años completamente vacíos.
Dado que el negocio inmobiliario se basa fundamentalmente en la generación de rentas de alquiler (de la venta de activos quien más gana es Hacienda, pero eso lo veremos otro día), tener un inmueble sin alquilar es, como mínimo, una oportunidad perdida. Un lucro cesante que puede alterar gravemente la rentabilidad de tu inversión.
Habitualmente las rentas de alquiler fluctúan en una horquilla que va desde el 4% al 8% anual (hay casos que se salen de esta horquilla por los más variopintos motivos, pero la inmensa mayoría cae en este rango), por lo que cada mes que tu local está sin alquilar te estás comiendo la rentabilidad de entre uno y dos años.
Esto incluso es peor si tu inmueble está hipotecado. La hipoteca más habitual, la que tu banco te concede para comprar una primera vivienda, suele cubrir el 80% del valor de tasación del inmueble y un plazo de devolución de unos 30 años. Esto hace que, aunque el coste de intereses pueda llegar a incrementar el coste de adquisición más de un 40% (si te parece mucho, prueba a multiplicar la cuota de tu hipoteca por la duración y sumarle lo que pagaste de entrada), la cuota sea lo suficientemente baja para que puedas pagarla cómodamente. Perdón, quería decir “cómodamente”.
Pero cuando una empresa recurre a una hipoteca, tanto para invertir en residencial como en no residencial, la entidad financiera no es tan laxa y comprensiva. Obviamente su riesgo de impago con una empresa es siempre mayor que con un particular de forma que esto se refleja en las condiciones, y no suelen cubrir más del 60% del valor de tasación y el plazo de devolución se reduce a 15 años. Esto hace que las cuotas sean muy exigentes y que en muchos casos el pago crédito hipotecario consuma prácticamente un 70-80% de la renta que genera el alquiler.
Es decir, si tienes como inversión un inmueble hipotecado y por azares del destino te quedas sin inquilino, no solo estarás dejando de ingresar rentas mensuales, sino que tendrás que seguir soportando una cuota de préstamo nada desdeñable.
En esa situación lo más lógico parece que el propietario salga como loco a buscar un nuevo arrendatario. Para ayer. Incluso bajando el precio del alquiler todo lo que haga falta para que una empresa traslade su negocio a tu local. Aunque ni siquiera cubriese el 100% de la cuota de la hipoteca. Más vale alguna renta a ninguna renta, ¿verdad?
Pues ya hemos visto que no es así, y dado que deberíamos presuponer inteligencia en los propietarios de inmuebles (sí, puede haber alguno con sus capacidades volitivas perjudicadas o sometidas a su ego, pero cuando muchos hacen lo mismo conviene pensar en que el responsable son los incentivos), es evidente que debe haber algún motivo para que su razón no siga aquello que nuestros instintos gritan.
Pues no es un solo motivo, sino que son múltiples las razones para preferir no alquilar a hacerlo a la baja.
En primer lugar, los contratos de alquiler suelen implicar un periodo contractual largo. Si estableces una renta baja por tu inmueble probablemente te estás condenando a permanecer en unos ingresos reducidos unos cuantos años. Si piensas en un horizonte de inversión de 10 años (de bolsa y casinos hay otros blogs), puede perfectamente interesarte estar 1 o 2 años vacío si con ello consigues 8 o 9 años de un alquiler con un buen inquilino.
También es posible que tengas alguna propuesta de solo una parte del edificio, pero entrar en fraccionar el inmueble te dará mucho más trabajo de gestión, y aceptarlo podría condicionarte la llegada de una propuesta por el edificio completo, habitualmente mucho más interesante.
Pero la parte más simpática del asunto no es la que resuelve la matemática básica, porque entonces no daría para escribir un post que merezca vuestra dominical atención.
Como hemos venido comentando las últimas semanas, la inmobiliaria es fundamentalmente un negocio financiero. De gentes de Excel. Y tiene sentido que así sea, dada su naturaleza. Los inmuebles son activos considerados muy seguros, que se deprecian poco, que no sufren de alta volatilidad, que generan rentas bajas pero constantes, que son escasos por ser tener pocos sustitutos, y cuyos inconvenientes son el alto precio de entrada, su baja liquidez y el riesgo de impago.
De alguna manera son como un bono del Tesoro, con un cupón mayor a cambio de un mayor riesgo, y con un potencial de revalorización mayor a cambio de una mayor iliquidez (en condiciones normales, señores economistas, que es una explicación divulgativa y no un ensayo). Estas características convierten a los inmuebles en el colateral perfecto para infinidad de operaciones financieras y contables.
Como veíamos la semana pasada, la tasación de un inmueble no residencial se basa en el contrato de alquiler que tenga el local, y en caso de que no la tenga en base a los contratos de alquiler de inmuebles similares.
Es decir, si alquilas tu local a la baja su valor se reducirá de forma automática, pero si lo tienes vacío seguirá teniendo la misma valoración que venía teniendo (mientras tus locales vecinos comparables no tengan la tentación de bajarlos, pero quizás incluso son del mismo inversor institucional o tiene el mismo incentivo que tu).
Probablemente tu contable prefiera perder algo de dinero de rentas, mientras de paso esperas a un buen inquilino, a reconocer la depreciación de tu activo en el balance de tu empresa.
Hay muchas empresas cuyo equilibrio patrimonial es complejo y una depreciación de sus activos en el balance podría ocasionar problemas con los auditores o incluso poner a la empresa en causa legal de disolución. En ese caso bien podría merecer la pena perder algún dinero de rentas frente al riesgo de que incluso te vieses forzado a cerrar tu empresa.
Pero no es solo eso, dado que los inmuebles tienen la categoría de activo muy sólido, estos son puestos como garantías de operaciones financieras, en relación a la valoración que estos tengan. El problema es que, como explican maravillosamente en la película Margin Call, cuando el valor de un activo puesto como garantía se reduce más allá de los límites acordados con el banco, te van a hacer una llamada para que pagues de golpe una parte del préstamo y reduzcas el riesgo del banco en la operación.
Es muy probable que tu financiero prefiera perder unos cuantos meses de rentas a tener que ir a buscar un puñado de millones de golpe.
Como veis el problema subyacente es siempre la fórmula de valoración del activo, basada en el precio del alquiler. Tanto es así que podría darse al revés. Imagina que eres, no sé, un banco. Imagina que quieres hacer una operación de Sale and Leaseback (vendes un inmueble de tu propiedad pero te quedas como inquilino). En ese caso hipotético habría directivos tentados a firmar un contrato de alquiler con rentas altas por sus propias oficinas, elevar así el valor de tasación y de la venta, generando unas generosas plusvalías que pudiesen reforzar tu balance a corto plazo, a cambio de soportar unos gastos de alquiler más elevados durante unos años.
Pero claro eso es algo totalmente hipotético y solo podría darse si hubiese empresarios solamente enfocados en los resultados corto plazo. Hipotéticamente todo.
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